Что такое ликвидность недвижимости. Ликвидность недвижимости: формула выгодных инвестиций. Где искать высокую ликвидность в Европе

Рано или поздно, практически каждый гражданин, который имеет дело с недвижимостью, сталкивается с вопросом: что же такое ликвидность недвижимости : оценка, определение самого понятия, и его значение в стоимости квартиры или дома. Все это мы и обсудим в данном материале.

Допустим, вы решили приобрести частный дом, и уже довольно долго анализируете предложения риэлтерских контор и частных продавцов. Спустя некоторое время возникает вопрос, почему некоторые дома продаются за несколько дней, а другие держаться на позициях продаж по нескольку месяцев, а то и лет, при учете, что стоимость объектов практически идентична. Именно этот пример и объясняет ликвидность недвижимости на рынке вашего города.

Любое жилье, будь то частный дом, коттедж, дача или квартира, сейчас стоит весьма недешево, поэтому, прежде чем совершать покупку, следует тщательно оценить все характеристики выбранного объекта. И кроме документального подкрепления, анализа состояния и места расположения жилья, необходима также и оценка ликвидности жилья. Перед тем, как переходить непосредственно к самой оценке, следует определить для себя, что значит понятие ликвидности, и как его понимать.

Ликвидность недвижимости – это показатель, который характеризует, насколько легко может быть продан объект в случае необходимости, а так же получит ли выгоду продавец, или столкнется с убытками. Чаще всего этот коэффициент становится важным для тех покупателей квартир, которые не планируют в них жить на протяжении длительного времени, а скорее, инвестируют средства в недвижимость, или занимаются куплей продажей объектов. Максимальная ликвидность недвижимости присуща тем жилым площадям, которые могут быть проданы за довольно быстрое время, и по весьма выгодной цене.

Как известно, не смотря на кризис, экономические проблемы, колебания курсов валют, люди все равно продолжают покупать хорошую недвижимость. Да, может, объемы продаж слегка сократились, но они не упали кардинально, и те риэлторы, которые были готовы к непредвиденным ситуациям, остались на плаву. Многие бизнесмены считают, что наиболее перспективными вложениями являются именно те, которые внесены в недвижимость.

Всегда проще продать жилой дом, чем антикварную вазу или другие предметы старины, которые интересны лишь антиквару. Недвижимость прельщает покупателей самых разных профессий, уровней дохода и возможностей. Но здесь снова необходима оценка ликвидности объекта, так как если она будет низкой, то вполне вероятно, что проще продать будет ту же вазу.

Ликвидное размещение недвижимости.

Практически каждый покупатель квартиры или дома, в первую очередь, оценить место, где он находится. Факторы ликвидности недвижимости, согласно её месторасположения:

1. Транспорт. Если вы покупаете квартиру в мегаполисе, то первое, что необходимо учитывать, это насколько близко она расположена к метро. Даже если у покупателя есть автомобиль, или два или больше – это неважно. Далеко не всегда есть время на то, чтобы стоять в пробках, если намного проще проехать на подземке. Да и вообще ситуации могут быть самые разные, поэтому практически все покупатели жилья заинтересованы в наличии станции метро поблизости от дома. Согласно статистике, у квартир, которые размещены далеко от подземки, или же на загазованных, шумных улицах и возле загруженных трасс, довольно низкая ликвидность в сравнении с остальными.

2. Экологические условия. Расположение на территории экологически чистых районов города – огромный плюс к ликвидности жилья.

3. Особенности инфраструктуры. Дом, который находится недалеко от торгового центра, школ, детских садов, больниц или университетов, больше заинтересует покупателей, чем тот, который находится в отдаленном районе.

4. Жилой фонд. Эксперты утверждают, что современные покупатели стремятся найти квартиру в новостройках, или хотя бы в тех районах города, где жилой фонд представляет собой смешанный тип элитных домов и экономных. Дома в районах, где на протяжении нескольких десятков лет не вносилось никаких обновлений, просто не интересуют потребителей.

Ликвидность самих домов и придомовых площадок.

Как не странно, но низкая ликвидность может быть даже у того дома, который расположен в самом центре города. Это может быть обусловлено тем, что он был построен очень давно, из ненадежных материалов или сама планировка и расположение квартир не комфортны для проживания. Если дом монолитный или построен из кирпича – его ликвидность будет значительно выше, чем у зданий панельного типа. Чтобы выгодно инвестировать средства в жилье в панельном здании, необходимо обращать внимание на его этажность. Если в дома пять, даже семь этажей, то вряд ли такая квартира заинтересует покупателя. Зачастую покупатели ищут квартиры в домах с этажностью 9-14 этажей.

Необходимо также учитывать, что быстро и гарантированно продать жилье, которое находится в здании старого типа, построенном много лет назад, можно только в том случае, если снизить его стоимость. Ведь коммуникации, состоянии подъездов – все это давно устарело, обветшало и требует капитальных ремонтных работ, которые управляющая компания проводит фиктивно или не проводит вовсе... А вот квартира в домах элитного типа или бизнес класса наверняка будет намного более интересна покупателям, ведь здесь и парковка удобная, и территория охраняемая. Но не стоит забывать и о цене квартиры. На слишком дорогую элитную квартиру не так просто найти покупателя в условиях кризиса.

Ликвидность квартиры зависит чаще всего от нескольких, значимых для покупателя факторов. К ним можно отнести следующие характеристики:

Сколько квадратных метров составляет площадь жилья;
Какую высоту имеют потолки;
На каком этаже расположена квартира;
Есть ли балкон, лоджия;
Особенности планировки жилплощади.

По мнению специалистов, ликвидность квартиры, в первую очередь. напрямую зависит от ее площади. Допустим, если в квартире, площадь которой составит пятьдесят пять метров, есть две комнаты, то она будет более востребована, чем аналогичная однокомнатная. Когда квартиру покупает семейная пара, а особенно с детьми, им важны и размеры кухонного помещения. Если они будут меньше, чем десять квадратных метров, это может оттолкнуть клиентов. И еще один нюанс: ликвидность недвижимости в многоквартирном доме зависит от того, где именно расположено жилье: в угловой части здания или по центру.

Наиболее ликвидными объектами недвижимости в Московском регионе, по-прежнему, остаются квартиры небольшого метража. Однако постепенно структура массового спроса на жилье меняется: благодаря ипотеке растет доля покупателей, которые стремятся к расширению жилплощади.

По мнению адвоката и финансового консультанта агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олега Сухова, прервать этот закономерный процесс трансформации рынка может лишь наметившийся рост ставок по кредитам.

Московские «однушки» всегда в цене...

Ликвидность недвижимости измеряется временем, которое потребуется продавцу для того, чтобы найти покупателя. Чем короче срок реализации недвижимости, тем выше ее ликвидность. В этом смысле остаются вне конкуренции однокомнатные квартиры площадью от 36 до 46 кв. м в домах постройки 70-80-х годов, расположенные поблизости от станций метро. Такая недвижимость хотя и не соответствует современным требованиям комфорта, но очень востребована среди студентов и молодых семей, которые еще не успели обзавестись детьми. Средний срок экспозиции таких вариантов не превышает 1-1,5 месяцев.

... и «двушки» тоже

Востребованы на московском рынке и двухкомнатные квартиры площадью не более 55-65 кв. м, расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Ликвидность такой недвижимости зависит не только от цены, но и от сочетания множества факторов: ориентации окон (желательно, чтобы они выходили в тихий двор), просторной кухни, однородного социального состава жильцов дома, чистоты подъезда, экологии, криминогенной обстановки в районе, наличия в шаговой доступности зон отдыха (парков, скверов, близость лесопарковых зон). По срокам экспозиции наиболее привлекательные и не переоцененные «двушки» конкурируют с однокомнатными вариантами и ждут покупателей не более 1,5-2 мес.

Студии в «среднем поясе»: малогабаритные мечты

Сохраняется высокая ликвидность квартир-студий в новостройках среднего пояса Подмосковья - в районах комплексной застройки, которые расположены в 20-30 км от МКАД и связаны с Москвой линиями пригородного железнодорожного сообщения, либо возводятся рядом с крупными местами приложения труда (например, аэропортами). Такое жилье пользуется повышенным спросом у сотрудников крупных предприятий, студентов, мигрантов из других регионов России и ближнего зарубежья и обычно находит своего покупателя за 2-2,5 месяца. «Однако покупку жилья в этом сегменте необходимо совершать крайне осмотрительно: некоторые подмосковные локации затоварены студиями и малогабаритными квартирами. Многие инвесторы уже отчаялись продать малогабаритки по ценам, которые обеспечили бы им доходность вложений, и могут обрушить рынок», - предупреждает финансовый консультант Олег Сухов.

Подмосковные «двушки»: спрос на расширение

В последнее время еще одним хитом рынка становятся двухкомнатные квартиры в подмосковных новостройках - в районах с широкой вариативностью маршрутов общественного транспорта. В идеале - в непосредственной близости от станций метро или пригородных электропоездов, а также в кварталах с развитой социальной инфраструктурой (детсады, школы, поликлиники). Как правило, спрос на такое жилье предъявляют молодые семьи, в которых супруг работает в Москве, а супруга занимается воспитанием детей. Квартиры такого формата часто приобретаются в ипотеку. По словам Олега Сухова, ликвидностью жилья, которое приобретается в кредит, легче управлять, поскольку спрос крайне чувствителен к цене. Так, коррекция цены на 10% относительно среднерыночного уровня приводит к резкому всплеску спроса на объект, что позволяет сократить сроки экспозиции на 20-30%.

Апартаменты: жилье и работа под одной крышей

Несмотря на спорность правового статуса апартаментов, такая недвижимость популярна в бизнес-сегменте. В Москве на этот формат приходится уже около 30% предложения, однако девелоперов это не останавливает. Высокий спрос на апартаменты отчасти объясняется новым, постепенно набирающим обороты трендом. Все больше москвичей (прежде всего, люди творческих профессий, адвокаты, врачи и пр.) пытаются объединить жилое и рабочее пространство под одной крышей. В то время как эксплуатация в таком режиме классического жилья связана с рядом юридических ограничений, а загородная недвижимость неудобна из-за транспортного коллапса, апартаменты предполагают гораздо большую свободу действий. Поэтому, несмотря на стабильный рост предложения в этом сегменте рынка, оно активно поглощается спросом.

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность - это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются. Например, в Детройте предлагаются заброшенные дома за 500 долл. Такие объекты могут быть проданы по данной цене за короткие сроки, но они не будут считаться ликвидными, потому что цена предложения намного ниже рыночной. В то же время если продавцы выставят на продажу те же объекты за 30–40 тыс. долл. , то будут ждать покупателей не один год.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Недвижимость в рейтинге ликвидности активов

Самый ликвидный актив - это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.

Ликвидность активов (по убыванию)

Второй по ликвидности класс активов - это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

• высокая стоимость: для входа на рынок недвижимости обычно требуется больше денег, чем для входа на рынок ценных бумаг или металлов;
• сложности в информационном продвижении на рынке: для продажи недвижимости требуется публиковать объявления и размещать рекламу;
• продолжительная процедура оформления сделок: процесс купли-продажи объектов недвижимости занимает месяцы;
• фиксированное местоположение;
• цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать у продавцов, желающих заключить сделку побыстрее, скидки ;
• сложность оценки.

Есть три составляющие высокой ликвидности актива: высокие спрос у широкого круга покупателей и качество товара, а также лёгкость в определении его стоимости. У недвижимости есть первая и вторая, но нет третьей составляющей. Проблема относительно низкой ликвидности недвижимости по сравнению, например, с ценными бумагами не в том, что она не востребована, а в сложности оценки её стоимости. Множество характеристик объектов трудно систематизировать, и это затрудняет объективное и быстрое определение стоимости. Посудите сами: если бы квартиры можно было каталогизировать как бонды «Сбербанка» и на рынке существовало, к примеру, 10 типов квартир, а все районы были одинаковы по цене земли и потребительским свойствам населения, то определить стоимость недвижимости не составило бы труда, процесс купли-продажи упростился, и ликвидность этого актива выросла.

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

• скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
• расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
• неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых - расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания , Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами - Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Один из способов повышения ликвидности недвижимости - превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.

Ликвидность разных типов недвижимости

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты - около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

• требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
• меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
• пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,- говорит Георгий Качмазов.

Пример высоколиквидной жилой недвижимости - квартиры в лучших районах Берлина . Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию)

В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины - быстрее, чем торговые центры.

Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки.

При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.

Обычно основным негативным фактором высокодоходных объектов является их низкая ликвидность. Если инвестор захочет продать такой объект, ему придется существенно снизить цену, что в итоге «съест» доходность, которую ему обещали выплачивать. Мы рекомендуем покупать качественные и высоколиквидные объекты - они наиболее востребованы как у местных, так и у международных инвесторов. К тому же, именно такие активы можно будет быстро и выгодно продать в будущем.

Генеральный директор и основатель Tranio

Юлия Кожевникова, «Транио»

Почему в некоторых случаях квартиры, выставленные на продажу, буквально улетают, а в некоторых - наоборот, залеживаются? Все дело в ликвидности продаваемого товара: от того, насколько он окажется привлекательным для потребителя и будет зависеть, как скоро он окажется продан. Насколько ликвидна ваша квартира, и можно ли ее таковой сделать?

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» www.metrinfo.ru решил разобраться, что подразумевается под этим понятием, на что ликвидность оказывает влияние, и какие квартиры сегодня самые ликвидные, а какие, наоборот, - неликвид.

Немного терминологии

Существует много всяких сложных толкований, - что же такое ликвидность, но мы постараемся объяснить как можно проще. Ликвидность недвижимости - это возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок, в течение которого продается квартира, тем выше ее ликвидность.

В целом жилье считается ликвидным активом: спрос на него есть всегда, даже при проблемах в экономике. Продать жилую недвижимость намного проще, чем, скажем картину, интересную лишь узкому кругу богачей-коллекционеров. Собственно на это и уповают эксперты, советующие вкладывать свободные средства в квартиры.

Но не все жилье одинаково ликвидно: некоторые объекты даже по вполне рыночным ценам продаются за пару недель, а другие ждут покупателя месяцами и годами, причем даже снижение цены помогает далеко не всегда. В чем тут проблема?

Начало начал - местоположение

Театр начинается с вешалки, а ликвидность жилья с его местоположения. «Наибольшей ликвидностью пользуются квартиры, находящиеся в удобных для жизни и экологически чистых районах с хорошей транспортной доступностью», - утверждает Александр Мальцев, генеральный директор агентства недвижимости CENTURY 21 Запад. Причем транспортный вопрос, возможно, самый важный: «Наименее востребованы у покупателей районы Москвы с сильно загруженными трассами и не имеющие станций метрополитена. А информация о планах по расширению метро в том или ином районе может значительно повысить и спрос, и стоимость жилья. Так, например, было после заявления о строительстве новых станций «Новокосино», «Пятницкое шоссе», «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Люберецкие поля»», - рассказывает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки МИАН, и добавляет к списку характеристик ликвидных районов развитость социально-бытовой инфраструктуры и структуру жилого фонда. Сегодня более востребованы районы, где преобладает современное качественное жилье - вчерашние новостройки, а вот кварталы со старыми домами, с пятиэтажками, срок сноса которых не определен, популярностью не пользуются, поэтому продаются гораздо хуже. Кроме того, по мнению Ильи Шкопа, председателя Совета Гильдии риелторов Москвы, больший спрос наблюдается на крупные спальные районы в умеренной удаленности от центра.

Таким образом, весьма ликвидны квартиры в самых престижных округах - на западе, северо- и юго-западе столицы, например, в Крылатском, Кунцево, Фили-Давыдково, Строгино, в районе Воробьевых гор и Кутузовского проспекта. А что касается элитной недвижимости, то здесь наиболее популярен центральный округ, прежде всего, «Золотая миля». «На второе же место сегодня выходят Хамовники в связи с массовой застройкой нескольких жилых комплексов, что влечет за собой и реконструкцию района в целом», - сообщает Евгения Коростелева, генеральный директор Bon ton realty.

Ликвидные районы есть и на менее престижных направлениях, даже на южном и юго-восточном, которые считаются самыми неэкологичными и неблагоустроенными. К списку ликвидных эксперты, прежде всего, отнесли Сокольники и Новые Черемушки, как районы с хорошо развитой инфраструктурой и не сильно удаленные от центра, а также в него были добавлены Коньково, Теплый Стан, Ясенево, Чертаново, Бабушкинский, Медведково, Отрадное, Алтуфьево, Измайлово, районы станций метро Аэропорт и Беговая. На юго-востоке же самыми ликвидными были признаны Люблино и Марьино.

А наиболее неликвидными считаются районы с неудачной транспортной доступностью - Бирюлево, районы вдоль Дмитровского и Коровинского шоссе, некоторые районы за МКАД (например, Выхино-Жулебино). Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», добавляет к этому перечню еще и Капотню, Дегунино, Бескудниково, Некрасовку и т.д. Кстати сказать, Капотня также не проходит в ликвидные районы и по экологическим характеристикам.

Но и не все кварталы в одном и том же районе одинаково ликвидны. Как замечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», районы могут быть весьма неоднородны и по качеству жизни, и по транспортной доступности. Самые ликвидные - кварталы и улицы в пешей досягаемости от метро. Они, как правило, и самые насыщенные инфраструктурой, так как вокруг станций метро всегда появляются и магазины, и рестораны, и службы быта. Ликвидность таких зон может понизить разве что соседство с крупными промышленными предприятиями или преобладание старого неблагоустроенного жилфонда. А повышает ликвидность кварталов в любом районе расположенный рядом парк или зеленая зона.

Двор и дом

Даже в самых ликвидных районах могут быть неликвидные квартиры. Тут все зависит от характеристик домов, в которых они расположены. «Оцениваются материал и серия (для панелей) дома и год постройки. Наибольшим спросом пользуются современные дома из кирпича или монолита, наименьшим - панельные строения, - рассказывает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад). - Причем в панельных домах важна этажность: чем выше дом, тем выше ликвидность, то есть наименее ликвидными считаются пятиэтажные «хрущевки», затем следуют 9- и 12-этажные панели, а самые ликвидные - современные серии».

Вообще кирпичные дома популярнее панельных, а более современные предпочтительнее, чем старый жилфонд: «Если дом старый, то, как правило, с изношенными коммуникациями и ужасными подъездами, и привлечь покупателя на такой объект возможно только сниженной ценой», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Среди старых домом по-прежнему высоко ценятся лишь добротные «сталинки», и вряд ли в обозримом будущем что-то изменится. «Хотя также отмечается интерес и к домам, подлежащим сносу (это в основном панельные пятиэтажки - от ред.), - говорит Александра Кадченко (МИАН), - они привлекая покупателей перспективой получения нового жилья при расселении». Однако с такими вариантами нужно быть осторожнее, так как снос может затянуться на долгие годы, ликвидными здесь можно считать только те объекты, срок сноса которых уже четко определен.

Помимо характеристик самого дома на ликвидность влияет и благоустройство придомовой территории, а также состояние подъезда, наличие грузового лифта, детских площадок, парковок и т.п. В экономклассе и классе «комфорт» сегодня востребованы квартиры в новых микрорайонах с собственной инфраструктурой, где есть все блага цивилизации. А в сегментах «бизнес» и «премиум» ценятся собственная огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг, авторизованный доступ и т.п. «Кроме того, в элитных домах большое значение имеет количество квартир, чем их меньше, тем привлекательнее объект», - уверяет Евгения Коростелева Евгения (Bon ton realty).

Однако, как утверждает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), характеристики дома, прежде всего, влияют на ликвидность трех- и многокомнатных квартир, а для «однушек» и «двушек» они менее важны, так как это самые востребованные объекты на столичном рынке недвижимости. При адекватной цене покупатели на них находятся в течение 2-3 месяцев, в каких бы районах и в каких бы домах они не предлагались.

Квартирные характеристики

«Ликвидность квартиры определяют такие ее характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балконов и лоджий, высота потолков, удобство планировки», - перечисляет Александра Кадченко (МИАН). А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») выделяет еще размеры и планировку санузла и состояние квартиры в целом.

Пожалуй, наиболее важный параметр - площадь: размер квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. «Для жилья категорий «эконом» и «эконом-плюс» (комфорт-класс) оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, а трехкомнатной - 68-82 кв. м», - сообщает Александра Кадченко. Причем, как отмечает Вероника Панкова, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», предпочтение отдается более стандартным метражам и планировкам, например, гораздо проще продать 2-комнатную квартиру площадью 60 м кв., чем того же метража «однушку».

Вслед за площадью квартир на ликвидность значительно влияют размер кухни, высота потолков и этаж. «Площадь кухни должна быть не меньше 8-8,5 кв. м, а предпочтительней - 10-12 кв. м», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «А оптимальная высота потолка - не менее 2,7 м», - говорит Александра Кадченко (МИАН). Что же касается расположения, то наименее ликвидны объекты на первом и последних этажах, а так же в некоторых случаях - в зависимости от планировки и состояния дома - угловые варианты.

Ликвидность жилья могут снижать смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история, когда квартира поменяла более 2-3 собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи. «Также покупателей в 21 веке отпугивают газовые колонки и сидячие ванны», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). А вместе с этим вид из окон на оживленное шоссе и постоянный шум.

«Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Ликвидность квартиры повышает ее опрятность, приятный вид, более-менее свежий ремонт, а неудовлетворительное состояние объекта и необходимость капитального ремонта снижают ликвидность.

Вообще же, чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на ее востребованность и ликвидность. Если в экономклассе покупатель, скорее всего, обратит внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики: «Например, на Кутузовском проспекте из-за повышенного шума менее ликвидны квартиры с окнами на улицу, а самые ликвидные варианты - с окнами на набережную, так называемые «видовые квартиры», - утверждает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад). Кроме того, как правило, не ликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах столицы, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются долго. «Мало кому нужна, например, 4-комнатная квартира в Бирюлево по цене 9 млн. рублей и выше», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), ведь типичный покупатель в этом и подобных районах выбирает 1-2-комнатные варианты.

Ликвидность - залог роста цен

Ликвидные квартиры хороши тем, что быстро продаются, то есть, при необходимости обмениваются на деньги, и с годами растут в цене, правда, при условии, что в мировой экономике все спокойно. «Стоимость ликвидных квартир вырастает примерно до 10-20% в год», - утверждает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад), особенно на первичном рынке, так как цена новостроек увеличивается также по мере постройки дома, окончания ремонтных работ и оформления квартир в собственность. «Например, в ЖК «Царицыно» год назад долевые участники строительства реализовали однокомнатные квартиры (46 кв.м.) по цене 5,4 млн. рублей, а сейчас подобные варианты продаются уже за 6-6,1 млн. руб.», - свидетельствует Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).

Медленно, но верно дорожала за последнее время и вторичная ликвидная недвижимость в районах с хорошей транспортной доступностью: «Так год назад в районе Царицыно в панельных домах относительно современных серий однокомнатные квартиры площадью 39 кв.м продавались по 6,1 млн. руб., двухкомнатные (52 кв.м.) - по 7,5 млн. руб., а сейчас подобные предложения можно найти только за 6,2 млн. руб. и за 7,7-7,8 млн. руб. соответственно», - рассказывает эксперт. Да и в период экономических кризисов цены на ликвидные объекты наиболее устойчивы: «Раньше и серьезнее падают в цене неликвиды, а ликвиды - чуть позже и меньше. А при стабилизации рынка наблюдается обратная ситуация: ликвидные варианты начинают расти раньше и быстрее, а неликвидные - позже и медленнее», - говорит Вероника Панкова («Пенаты», эксперт ГРМ).

«В условиях кризиса неликвидные квартиры теряют всякую привлекательность для покупателя, а ликвидные не могут найти собственника по иным причинам: владелец квартиры не торопится снизить цену, а покупатель наслышанный о том, что в условиях кризиса цены значительно падают, не желает переплачивать», - добавляет Евгения Коростелева (Bon ton realty).

В стабильных же условиях при адекватно определенной цене средний срок продажи ликвидной однокомнатной квартиры, как сообщает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), - 2 месяца, двухкомнатной - 3 месяца, а трехкомнатной - 4-6 месяцев. А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») называет еще более короткие - от двух недель до месяца. Неликвидные же варианты иной раз продаются годами и десятилетиями!

Впрочем, срок продажи в наших реалиях зависит от цены объекта, поэтому снижая цену, можно повысить ликвидность: «Конечно квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант тоже будет востребован», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). По низким ценам не покупаются только совсем уж отвратительные варианты, например, малюсенькие квартиры рядом с дымящими заводами в отдалении от метро, на первом этаже и в ужасном состоянии. Однако, продать по заниженной цене - дело нехитрое, но большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремится извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж, да к тому же выйти на сделку как можно быстрее, а это возможно лишь в случае ликвидности объекта.

Резюме www.metrinfo.ru

Ликвидность недвижимости зависит от очень многих факторов - от местоположения до конкретных характеристик жилья, таких, как площадь или размер кухни, а кроме того она тесно связана со спросом и ценой. Самые ликвидные квартиры - однушки и двушки у станций метро, в районах с хорошей транспортной доступностью, экологией и инфраструктурой, расположенные в современных кирпичных и монолитных домах. Иногда они продаются всего за пару недель. Чем более ликвиден объект, тем скорее его можно превратить в деньги, да еще и получив прибыль.

• Местоположение. К нему относится близость транспортных узлов, инфраструктура, репутация района, криминогенный уровень, рабочие места, экология. Стандартные требования — наличие детских садов, школ, поликлиник, парковочных мест и остановок общественного транспорта.
• Тип дома. Здесь оценивается материал и год постройки. Первое место занимают кирпичные и монолитные дома нового поколения, за ними следует панельная застройка. В последнем случае важную роль играет этажность: чем выше «панелька», тем больше ее ликвидность.
• Состояние здания. Новостройки и реновированные здания пользуются большим спросом, чем старый фонд. Дополнительные очки добавляет благоустроенная придомовая территория.
• Площадь и этаж. Квартиры на первом, последнем и тринадцатом этаже обладают более низким уровнем ликвидности. Та же ситуация складывается с жильем, в котором была проведена незаконная перепланировка.
• Состояние инженерных сетей и перекрытий. Старые трубы, ветхая электропроводка, деревянные перекрытия — факторы риска.
• Ремонт. Критерий достаточно спорный. Кто-то ищет квартиру в состоянии"заезжай и живи«. А кто-то желает сделать ремонт по своему вкусу. В последнем случае чистовая отделка станет «отягчающим обстоятельством».
• Степень застройки микрорайона. Чем больше новых жилых комплексов в округе, тем ниже ликвидность недвижимости. В таких случаях стоит обратить внимание на квартиры с уникальными характеристиками. Преимуществом станет вид на воду, близость парка или удачная планировка.