რა არის უძრავი ქონების ლიკვიდობა? უძრავი ქონების ლიკვიდობა: მომგებიანი ინვესტიციების ფორმულა. სად უნდა ვეძებოთ მაღალი ლიკვიდურობა ევროპაში

ადრე თუ გვიან, თითქმის ყველა მოქალაქეს, რომელიც უძრავ ქონებას ეხება, აწყდება კითხვა: რა არის უძრავი ქონების ლიკვიდობა?: შეფასება, თავად კონცეფციის განმარტება და მისი მნიშვნელობა ბინის ან სახლის ღირებულებაში. ამ ყველაფერს განვიხილავთ ამ მასალაში.

ვთქვათ, თქვენ გადაწყვიტეთ ყიდვა კერძო სახლიდა თქვენ აანალიზებთ შეთავაზებებს უძრავი ქონების ოფისებიდან და კერძო გამყიდველებიდან საკმაოდ დიდი ხნის განმავლობაში. გარკვეული პერიოდის შემდეგ ჩნდება კითხვა, რატომ იყიდება ზოგიერთი სახლი რამდენიმე დღეში, ზოგი კი რამდენიმე თვის, ან თუნდაც წლების განმავლობაში რჩება გაყიდვაში, იმის გათვალისწინებით, რომ ობიექტების ღირებულება თითქმის იდენტურია. სწორედ ეს მაგალითი ხსნის უძრავი ქონების ლიკვიდობას თქვენი ქალაქის ბაზარზე.

ნებისმიერი საცხოვრებელი, იქნება ეს კერძო სახლი, კოტეჯი, კოტეჯი თუ ბინა, ახლა ძალიან ძვირია, ამიტომ შესყიდვის დაწყებამდე ყურადღებით უნდა შეაფასოთ არჩეული ობიექტის ყველა მახასიათებელი. და გარდა დოკუმენტური მხარდაჭერისა, საცხოვრებლის მდგომარეობისა და ადგილმდებარეობის ანალიზისა, ასევე აუცილებელია საცხოვრებლის ლიკვიდურობის შეფასება. სანამ უშუალოდ შეფასებაზე გადახვალთ, თავად უნდა განსაზღვროთ რას ნიშნავს ლიკვიდურობის ცნება და როგორ გაიგოთ იგი.

უძრავი ქონების ლიკვიდობაარის ინდიკატორი, რომელიც ახასიათებს, თუ რამდენად ადვილად შეიძლება გაიყიდოს ობიექტი საჭიროების შემთხვევაში, ასევე, მიიღებს თუ არა გამყიდველს სარგებელს ან ზარალს. ყველაზე ხშირად, ეს კოეფიციენტი მნიშვნელოვანი ხდება ბინების იმ მყიდველებისთვის, რომლებიც არ აპირებენ მათში დიდი ხნის განმავლობაში ცხოვრებას, არამედ ინვესტირებას უძრავ ქონებაში, ან დაკავებულნი არიან ობიექტების ყიდვა-გაყიდვით. უძრავი ქონების მაქსიმალური ლიკვიდობა თანდაყოლილია იმ საცხოვრებელ ადგილებში, რომელთა გაყიდვაც შესაძლებელია საკმაოდ სწრაფად და ძალიან ხელსაყრელ ფასად.

მოგეხსენებათ, კრიზისის, ეკონომიკური პრობლემების, ვალუტის რყევების მიუხედავად, ხალხი მაინც აგრძელებს კარგი უძრავი ქონების შეძენას. დიახ, შესაძლოა გაყიდვების მოცულობა ოდნავ შემცირდა, მაგრამ ისინი მკვეთრად არ დაეცა და ის რეალტორები, რომლებიც მზად იყვნენ გაუთვალისწინებელი სიტუაციებისთვის, დარჩნენ მტკნარი. ბევრი ბიზნესმენი მიიჩნევს, რომ ყველაზე პერსპექტიული ინვესტიციები უძრავ ქონებაშია განხორციელებული.

საცხოვრებელი სახლის გაყიდვა ყოველთვის უფრო ადვილია, ვიდრე ანტიკვარული ვაზა ან სხვა ანტიკვარიატი, რომელიც მხოლოდ ანტიკვარული დილერისთვისაა საინტერესო. უძრავი ქონება მყიდველებს ყველაზე მეტად აცდუნებს სხვადასხვა პროფესიები, შემოსავლის დონე და შესაძლებლობები. მაგრამ აქ კვლავ აუცილებელია ობიექტის ლიკვიდურობის შეფასება, რადგან თუ ის დაბალია, მაშინ სავარაუდოა, რომ იგივე ვაზის გაყიდვა უფრო ადვილი იქნება.

უძრავი ქონების თხევადი განთავსება.

ბინის ან სახლის თითქმის ყველა მყიდველი, პირველ რიგში, აფასებს ადგილს, სადაც მდებარეობს. უძრავი ქონების ლიკვიდურობის ფაქტორები, მისი მდებარეობის მიხედვით:

1. ტრანსპორტი.თუ ყიდულობთ ბინას მეტროპოლიაში, მაშინ პირველი რაც უნდა გაითვალისწინოთ არის ის, თუ რამდენად ახლოს არის ის მეტროსთან. მაშინაც კი, თუ მყიდველს ჰყავს მანქანა, ან ორი ან მეტი, არ აქვს მნიშვნელობა. ყოველთვის არ გაქვთ დრო საცობებში ჯდომისთვის, როცა მეტროთი მგზავრობა გაცილებით ადვილია. და ზოგადად, სიტუაციები შეიძლება ძალიან განსხვავებული იყოს, ამიტომ სახლის თითქმის ყველა მყიდველი დაინტერესებულია, რომ სახლთან ახლოს იყოს მეტროსადგური. სტატისტიკის მიხედვით, ბინებს, რომლებიც მდებარეობს მეტროდან მოშორებით, ან დაბინძურებულ, ხმაურიან ქუჩებზე და გადატვირთულ მაგისტრალებთან შედარებით, საკმაოდ დაბალი ლიკვიდობა აქვთ სხვებთან შედარებით.

2. გარემო პირობები.ქალაქის ეკოლოგიურად სუფთა უბნებში მდებარეობა უზარმაზარი პლუსია საცხოვრებლის ლიკვიდურობისთვის.

3. ინფრასტრუქტურის მახასიათებლები.სახლი, რომელიც მდებარეობს სავაჭრო ცენტრთან, სკოლებთან, საბავშვო ბაღებთან, საავადმყოფოებთან ან უნივერსიტეტებთან ახლოს, უფრო მიმზიდველი იქნება მყიდველებისთვის, ვიდრე სახლი, რომელიც მდებარეობს შორეულ მხარეში.

4. საბინაო ფონდი.ექსპერტები ამბობენ, რომ თანამედროვე მყიდველები ცდილობენ იპოვონ ბინა ახალ კორპუსებში, ან თუნდაც ქალაქის იმ რაიონებში, სადაც საცხოვრებელი ფართი შერეული ტიპის ძვირადღირებული და ეკონომიური სახლებია. სახლები იმ ადგილებში, სადაც ათწლეულების განმავლობაში არ განხორციელებულა განახლებები, უბრალოდ არ არის დაინტერესებული მომხმარებლებისთვის.

თავად სახლებისა და მიმდებარე ტერიტორიების ლიკვიდობა.

უცნაურად საკმარისია, რომ სახლსაც კი, რომელიც მდებარეობს ქალაქის ცენტრში, შეიძლება ჰქონდეს დაბალი ლიკვიდობა. ეს შეიძლება გამოწვეული იყოს იმით, რომ იგი აშენდა დიდი ხნის წინ, არასანდო მასალებისგან, ან თავად ბინების განლაგება და მდებარეობა არ არის კომფორტული საცხოვრებლად. თუ სახლი არის მონოლითური ან აგურით ნაგები, მისი ლიკვიდობა საგრძნობლად მაღალი იქნება, ვიდრე პანელის ტიპის შენობები. იმისათვის, რომ მომგებიანი ინვესტიცია განახორციელოთ პანელის შენობაში საცხოვრებელში, ყურადღება უნდა მიაქციოთ მის სართულების რაოდენობას. თუ სახლს აქვს ხუთი, თუნდაც შვიდი სართული, მაშინ ასეთი ბინა ნაკლებად სავარაუდოა, რომ დაინტერესდეს მყიდველისთვის. ხშირად, მყიდველები ეძებენ ბინებს 9-14 სართულიან შენობებში.

გასათვალისწინებელია ისიც, რომ მრავალი წლის წინ აშენებულ ძველ კორპუსში მდებარე სახლის სწრაფად და საიმედოდ გაყიდვა შესაძლებელია მხოლოდ მისი ღირებულების შემცირების შემთხვევაში. ყოველივე ამის შემდეგ, კომუნიკაციები, სადარბაზოების მდგომარეობა - ეს ყველაფერი დიდი ხანია მოძველებულია, დანგრეულია და საჭიროებს ძირითად რემონტს, რაც მმართველი კომპანიაფიქტიურად ატარებს ან საერთოდ არ ატარებს... მაგრამ ბინა მდიდრულ ან ბიზნეს კლასის შენობებში, რა თქმა უნდა, ბევრად უფრო საინტერესო იქნება მყიდველებისთვის, რადგან აქ არის მოსახერხებელი პარკინგი და ტერიტორია დაცულია. მაგრამ არ დაივიწყოთ ბინის ფასი. არც ისე ადვილია კრიზისში ზედმეტად ძვირადღირებული ძვირადღირებული ბინის მყიდველის პოვნა.

ბინის ლიკვიდობა ყველაზე ხშირად დამოკიდებულია რამდენიმე ფაქტორზე, რომლებიც მნიშვნელოვანია მყიდველისთვის. ეს მოიცავს შემდეგ მახასიათებლებს:

რამდენი კვადრატული მეტრია საცხოვრებელი ფართი?
რამდენად მაღალია ჭერი?
რომელ სართულზე მდებარეობს ბინა?
არის აივანი, ლოჯი;
საცხოვრებელი ფართის დაგეგმვის მახასიათებლები.

ექსპერტების აზრით, პირველ ადგილზეა ბინის ლიკვიდურობა. პირდაპირ დამოკიდებულია მის ფართობზე. ვთქვათ, თუ ორმოცდათხუთმეტი მეტრი ფართობის ბინას აქვს ორი ოთახი, მაშინ ის უფრო მოთხოვნადი იქნება, ვიდრე მსგავსი ერთოთახიანი ბინა. როდესაც დაქორწინებული წყვილი ყიდულობს ბინას, განსაკუთრებით ბავშვებთან ერთად, მათთვის მნიშვნელოვანია სამზარეულოს სივრცის ზომაც. თუ ისინი ათ კვადრატულ მეტრზე ნაკლებია, ამან შესაძლოა მომხმარებლები გამორთოს. და კიდევ ერთი ნიუანსი: ბინის კორპუსში უძრავი ქონების ლიკვიდობა დამოკიდებულია იმაზე, თუ სად მდებარეობს საცხოვრებელი სახლი: შენობის კუთხეში თუ ცენტრში.

მოსკოვის რეგიონში ყველაზე თხევადი უძრავი ქონება რჩება პატარა ბინები. თუმცა, საცხოვრებლებზე მასობრივი მოთხოვნის სტრუქტურა თანდათან იცვლება: იპოთეკის წყალობით, მყიდველების წილი, რომლებიც თავიანთი საცხოვრებელი ფართის გაფართოებას ცდილობენ.

სააგენტოს „სწორი ინვესტიციები უძრავ ქონებაში“ იურისტისა და ფინანსური კონსულტანტის ოლეგ სუხოვის თქმით, ბაზრის ტრანსფორმაციის ეს ბუნებრივი პროცესი მხოლოდ სესხის განაკვეთების მზარდმა ზრდამ შეიძლება შეაფერხოს.

მოსკოვის "ერთოთახიანი ბინები" ყოველთვის ფასშია...

ქონების ლიკვიდურობა იზომება იმ დროით, რაც გამყიდველს სჭირდება მყიდველის მოსაძებნად. რაც უფრო მოკლეა უძრავი ქონების გაყიდვის პერიოდი, მით მეტია მისი ლიკვიდობა. ამ თვალსაზრისით, 36-დან 46 კვადრატულ მეტრამდე ფართობის ერთოთახიანი ბინები უკონკურენტო რჩება. მ 70-80-იან წლებში აშენებულ სახლებში, რომლებიც მდებარეობს მეტროსადგურებთან ახლოს. მიუხედავად იმისა, რომ ასეთი უძრავი ქონება არ შეესაბამება თანამედროვე მოთხოვნებიკომფორტი, მაგრამ ძალიან პოპულარულია სტუდენტებსა და ახალგაზრდა ოჯახებში, რომლებსაც ჯერ არ ჰქონიათ შვილების გაჩენის დრო. ასეთი ვარიანტების საშუალო ექსპოზიციის პერიოდი არ აღემატება 1-1,5 თვეს.

... და "კაპეკის ნაჭერიც".

მოსკოვის ბაზარზე ასევე მოთხოვნადია ოროთახიანი ბინები, რომელთა ფართობი არ აღემატება 55-65 კვადრატულ მეტრს. მ, მდებარეობს ტერიტორიებზე კარგი სატრანსპორტო ხელმისაწვდომობით და განვითარებული ინფრასტრუქტურით. ასეთი უძრავი ქონების ლიკვიდურობა დამოკიდებულია არა მხოლოდ ფასზე, არამედ მრავალი ფაქტორის ერთობლიობაზე: ფანჯრების ორიენტაციაზე (მიზანშეწონილია, რომ ისინი წყნარ ეზოს მოჰყვეს), ფართო სამზარეულო, მაცხოვრებლების ერთგვაროვანი სოციალური შემადგენლობა. სახლის, შესასვლელის სისუფთავე, გარემო, კრიმინალური ვითარება ტერიტორიაზე, სარეკრეაციო ზონებამდე ფეხით გასავლელი მანძილის არსებობა (პარკები, საზოგადოებრივი ბაღები, ტყიან ტერიტორიებთან სიახლოვე). ექსპოზიციის დროის თვალსაზრისით, ყველაზე მიმზიდველი და არცთუ ძვირადღირებული ოროთახიანი ბინები კონკურენციას უწევს ერთოთახიან ვარიანტებს და ელოდება მყიდველებს არაუმეტეს 1,5-2 თვისა.

სტუდიები "შუა ზონაში": მცირე ზომის ოცნებები

რჩება სტუდიური ბინების მაღალი ლიკვიდობა ახალ კორპუსებში მოსკოვის რეგიონის შუა სარტყელში - ინტეგრირებული განვითარების რაიონებში, რომლებიც მდებარეობს მოსკოვის ბეჭედი გზიდან 20-30 კილომეტრში და უკავშირდება მოსკოვს საგარეუბნო სარკინიგზო ხაზებით, ან შენდება მახლობლად. დიდი სამუშაო ადგილები (მაგალითად, აეროპორტები). ასეთი საცხოვრებელი თანამშრომლებს შორის დიდი მოთხოვნაა მსხვილი საწარმოები, სტუდენტები, მიგრანტები რუსეთის სხვა რეგიონებიდან და მეზობელი ქვეყნებიდან და ჩვეულებრივ პოულობენ მყიდველს 2-2,5 თვეში. ”თუმცა, ამ სეგმენტში საცხოვრებლის ყიდვა ძალიან ფრთხილად უნდა მოხდეს: მოსკოვის მახლობლად მდებარე ზოგიერთი ადგილი გადატვირთულია სტუდიებითა და პატარა აპარტამენტებით. ბევრმა ინვესტორმა უკვე იმედგაცრუებული იყო მცირე ზომის მანქანების გაყიდვაზე იმ ფასებში, რაც მათ უბრუნებდა ინვესტიციებს და შესაძლოა დაანგრიოს ბაზარი“, - აფრთხილებს ფინანსური კონსულტანტი ოლეგ სუხოვი.

მოსკოვის რეგიონის „კაპეკის ნაჭერი“: გაფართოების მოთხოვნა

ახლახან, მოსკოვის მახლობლად ახალ კორპუსებში ოროთახიანი ბინები - საზოგადოებრივი ტრანსპორტის მარშრუტების ფართო სპექტრის მქონე ადგილებში - ბაზარზე კიდევ ერთი დარტყმა გახდა. იდეალურ შემთხვევაში, მეტროსადგურებთან ან სამგზავრო მატარებლებთან ახლოს, ასევე განვითარებული სოციალური ინფრასტრუქტურის მქონე ადგილებში (საბავშვო ბაღები, სკოლები, კლინიკები). როგორც წესი, ასეთ საცხოვრებელზე მოთხოვნა მოდის ახალგაზრდა ოჯახებიდან, რომლებშიც მეუღლე მოსკოვში მუშაობს, მეუღლე კი შვილებს ზრდის. ამ ფორმატის ბინები ხშირად ყიდულობენ იპოთეკით. ოლეგ სუხოვის თქმით, კრედიტით შეძენილი საცხოვრებლის ლიკვიდურობა უფრო ადვილი სამართავია, რადგან მოთხოვნა უკიდურესად მგრძნობიარეა ფასის მიმართ. ამრიგად, ფასის 10%-იანი კორექტირება საშუალო ბაზრის დონესთან შედარებით იწვევს ობიექტზე მოთხოვნის მკვეთრ ზრდას, რაც შესაძლებელს ხდის ექსპოზიციის დროის შემცირებას 20-30%-ით.

ბინები: საცხოვრებელი და სამუშაო ერთი სახურავის ქვეშ

მიუხედავად დაპირისპირებისა ლეგალური სტატუსიბინები, ასეთი უძრავი ქონება პოპულარულია ბიზნეს სეგმენტში. მოსკოვში ეს ფორმატი უკვე შეადგენს მიწოდების დაახლოებით 30%-ს, მაგრამ ეს არ აჩერებს დეველოპერებს. ბინებზე მაღალი მოთხოვნა ნაწილობრივ აიხსნება ახალი ტენდენციით, რომელიც თანდათან მატულობს. სულ უფრო მეტი მოსკოვიელი (პირველ რიგში, ხალხი შემოქმედებითი პროფესიები, იურისტები, ექიმები და ა.შ.) ცდილობენ გააერთიანონ საცხოვრებელი და სამუშაო სივრცე ერთ ჭერქვეშ. მიუხედავად იმისა, რომ კლასიკური საცხოვრებლის ფუნქციონირება ამ რეჟიმში დაკავშირებულია უამრავ საკანონმდებლო შეზღუდვასთან, ხოლო საგარეუბნო უძრავი ქონება არასასიამოვნოა ტრანსპორტის კოლაფსის გამო, ბინები მოითხოვს მოქმედების ბევრად მეტ თავისუფლებას. ამიტომ, ბაზრის ამ სეგმენტში მიწოდების სტაბილური ზრდის მიუხედავად, ის აქტიურად ითვისება მოთხოვნით.

ინვესტორები ირჩევენ შემოსავლის მომტან უძრავ ქონებას ორი ძირითადი კრიტერიუმის მიხედვით: კარგი მომგებიანობა და მაღალი ლიკვიდობა. და თუ მომგებიანობა საშუალებას გაძლევთ მიიღოთ ფული აქტივის ფლობის პროცესში, მაშინ ლიკვიდურობა განსაზღვრავს რამდენად წარმატებული იქნება საინვესტიციო პროექტიდან გამოსვლა.

ლიკვიდურობა არის აქტივების მახასიათებელი, რომელიც განსაზღვრავს რამდენად სწრაფად შეიძლება მათი გაყიდვა საბაზრო ფასთან ახლოს. რაც უფრო ნაკლები დრო სჭირდება გაყიდვას, მით მეტია ლიკვიდურობა. ამავდროულად, ფასდაკლებით გაყიდული აქტივები არ ითვლება თხევადად. მაგალითად, დეტროიტში მიტოვებულ სახლებს სთავაზობენ 500 დოლარად ასეთი ქონების გაყიდვა ამ ფასად მოკლე დრო, მაგრამ ისინი არ ჩაითვლება თხევადად, რადგან შეთავაზების ფასი გაცილებით დაბალია, ვიდრე საბაზრო ფასი. ამავდროულად, თუ გამყიდველები ერთსა და იმავე ქონებას 30-40 ათას დოლარად გაყიდიან, ისინი მყიდველებს ერთ წელზე მეტ ხანს დაელოდებიან.

ასევე მოქმედებს შემდეგი წესი: რაც უფრო მაღალია ლიკვიდურობა, მით უფრო დაბალია ობიექტის მომგებიანობა. ინვესტორების უმეტესობა უპირატესობას ანიჭებს მაღალ ლიკვიდურ აქტივებს, ვიდრე უაღრესად მომგებიანს: ეს უკანასკნელი შეიძლება სწრაფად გარდაიქმნას „ნამდვილ“ ფულში დანაკარგებისა და ხანგრძლივი ლოდინის გარეშე.

უძრავი ქონება აქტივების ლიკვიდურობის რეიტინგში

ყველაზე ლიკვიდური აქტივი არის ფული, რადგან მისი ყველაზე სწრაფად გაცვლა სხვა აქტივებზეა შესაძლებელი და პირიქით: ნებისმიერი აქტივის გაცვლა შესაძლებელია ფულზე.

აქტივების ლიკვიდობა (კლებადობა)

მეორე ყველაზე ლიკვიდური აქტივების კლასი არის ფასიანი ქაღალდები (სახელმწიფო ობლიგაციები, აქციები დიდი კომპანიები). მათი მაღალი ლიკვიდურობა აიხსნება შეძენის შედარებით დაბალი ხარჯებით და იმით, რომ მათი ყიდვა-გაყიდვა შესაძლებელია ნებისმიერ დროს და მოკლე დროში.

უძრავი ქონება ფულთან, ფასიან ქაღალდებთან და ლითონებთან შედარებით ნაკლებად ლიკვიდურია, მაგრამ უფრო თხევადი ვიდრე ხელოვნება. უძრავი ქონების შედარებით დაბალი ლიკვიდურობა განპირობებულია შემდეგი მიზეზებით:

• მაღალი ღირებულება: უძრავი ქონების ბაზარზე შესვლა ჩვეულებრივ უფრო მეტ ფულს მოითხოვს, ვიდრე ფასიანი ქაღალდების ან ლითონების ბაზარზე შესვლა;
• ბაზარზე ინფორმაციის პოპულარიზაციის სირთულეები: უძრავი ქონების გაყიდვა მოითხოვს რეკლამის და რეკლამის გამოქვეყნებას;
• ტრანზაქციების დამუშავების ხანგრძლივი პროცედურა: უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის პროცესს თვეები სჭირდება;
• ფიქსირებული მდებარეობა;
• შეთავაზების ფასი ხშირად უფრო დაბალია, ვიდრე გასაყიდი ფასი, ვინაიდან მყიდველებმა შეიძლება მოითხოვონ ფასდაკლება გამყიდველებისგან, რომლებსაც სურთ გარიგების სწრაფად დახურვა;
• შეფასების სირთულე.

არსებობს აქტივის მაღალი ლიკვიდურობის სამი კომპონენტი: მაღალი მოთხოვნა მყიდველთა ფართო სპექტრს შორის და პროდუქტის ხარისხი, ასევე მისი ღირებულების განსაზღვრის სიმარტივე. უძრავ ქონებას აქვს პირველი და მეორე კომპონენტი, მაგრამ მესამე კომპონენტი არ არის. უძრავი ქონების შედარებით დაბალი ლიკვიდურობის პრობლემა, მაგალითად, ფასიან ქაღალდებთან შედარებით, არ არის ის, რომ მოთხოვნა არ არის, არამედ მისი ღირებულების შეფასების სირთულე. ობიექტების მრავალი მახასიათებლის სისტემატიზაცია რთულია და ეს ართულებს ღირებულების ობიექტურად და სწრაფად განსაზღვრას. თავად განსაჯეთ: თუ ბინების კატალოგირება შეიძლებოდა, როგორც სბერბანკის ობლიგაციები და იყო, მაგალითად, 10 ტიპის ბინა ბაზარზე, და ყველა ტერიტორია ერთნაირი იყო მიწის ფასისა და მოსახლეობის სამომხმარებლო ქონების თვალსაზრისით, მაშინ განსაზღვრეთ ღირებულება. უძრავი ქონება არ იქნება რთული, შესყიდვის პროცესი - გაყიდვები გამარტივდა და ამ აქტივის ლიკვიდურობა გაიზარდა.

უძრავი ქონების ლიკვიდობაზე მოქმედი ფაქტორები

უძრავი ქონების ლიკვიდობა გამოითვლება რთული ფორმულების გამოყენებით პროფესიონალი შემფასებლების მიერ. ინვესტორებმა, რომლებსაც სურთ იცოდნენ შეძენილი ქონების ლიკვიდურობა, უნდა დაუკავშირდნენ სპეციალიზებულ ფირმებს. ლიკვიდურობის გაზომვისას მხედველობაში მიიღება შემდეგი:

• ტრანზაქციის სიჩქარე და მისი დახურვისთვის საჭირო დრო;
• ტრანზაქციის ხარჯები (მათ შორის შესყიდვისა და გაყიდვის გადასახადები, აგრეთვე სათანადო დილიგის ხარჯები);
• გაურკვევლობა, რომელიც დაკავშირებულია ობიექტის გაყიდვის ან ყიდვის შესაძლებლობასთან არა დაბალი ფასით, ვიდრე მსგავსი ობიექტების ფასი ბაზარზე.

ასევე, ლიკვიდობაზე გავლენას ახდენს სხვადასხვა ფაქტორები, მათ შორის, ქონების მდებარეობა, ადგილობრივი ბაზრის დინამიკა და ქონების მდგომარეობა.

ძირითადი ფაქტორები, რომლებიც ზრდის უძრავი ქონების ლიკვიდობას

ასევე დიდი მნიშვნელობა აქვს ქვეყანას, სადაც ქონება მდებარეობს. მაგალითად, საკონსულტაციო კომპანია DTZ-ის მონაცემებით, 2014 წელს ყველაზე ლიკვიდური ბაზრებია კომერციული უძრავი ქონებააღიარეს დიდი ბრიტანეთი, შვედეთი, ფინეთი, გერმანია და ლუქსემბურგი. ყველაზე ნაკლებად ლიკვიდური ობიექტების ბაზრებია რუსეთი, უკრაინა, დანია, ესტონეთი და იტალია.

უძრავი ქონების ლიკვიდურობის გაზრდის ერთ-ერთი გზა არის უძრავი ქონების აქტივების გარდაქმნა ფასიანი ქაღალდები. დასკვნა ის არის, რომ უძრავი ქონება რეგისტრირებულია ერთეულიდა პოტენციური ინვესტორები ყიდულობენ მასში წილს აქციების ან აქციების სახით. ამ პრაქტიკის მაგალითია უძრავი ქონების ფონდები.

სხვადასხვა სახის უძრავი ქონების ლიკვიდობა

ობიექტის ლიკვიდობა ასევე დამოკიდებულია იმაზე, თუ რა ტიპის უძრავ ქონებას ეკუთვნის. მაგალითად, Tranio-ს თანახმად, ბინები წონასწორობის ბაზარზე რჩება დაახლოებით ორი კვირის განმავლობაში, კომერციული ფართები დაახლოებით სამი თვის განმავლობაში. IN ზოგადი შემთხვევასაცხოვრებელი უძრავი ქონება უფრო თხევადია, ვიდრე კომერციული, რადგან:

• კომერციულ ობიექტებთან შედარებით ნაკლებ ფინანსურ, იურიდიულ და ტექნიკურ ექსპერტიზას მოითხოვს, რის გამოც, შესაბამისად, ნაკლები თანხა და დრო იხარჯება ტრანზაქციის დასრულებაზე;
• ნაკლებად არის დამოკიდებული ქვეყნის ან რეგიონის ეკონომიკის რყევებზე: ადამიანებს სჭირდებათ საცხოვრებელი კრიზისის დროსაც კი;
• მოთხოვნადია მყიდველთა ფართო სპექტრში.

საცხოვრებელ სახლებს შორის ყველაზე გაყიდვადია ერთოთახიანი ბინები და ეკონომ კლასის სტუდიები ნებისმიერ სართულზე, გარდა პირველისა, რომლებიც მდებარეობს დიდი ქალაქების ცენტრში (ბერლინი, ვენა, ლონდონი, მიუნხენი და ა.შ.) და საზოგადოებრივი ტრანსპორტიდან ფეხით სავალ მანძილზე. აჩერებს.

„ბინები ყველაზე ლიკვიდურია, რადგან ამ ბაზრის სეგმენტში მეტი პოტენციური მყიდველია. ეს არის მინიმუმ ყველა, ვისაც სურს იყიდოს საცხოვრებელი საკუთარი თავისთვის, პლიუს ვისაც სურს იყიდოს ქირით“, - ამბობს გეორგი კაჩმაზოვი.

მაღალი თხევადი საცხოვრებელი უძრავი ქონების მაგალითი - ბინები ბერლინის საუკეთესო რაიონებში. ზოგჯერ ისინი ყიდიან ერთ დღეში ნაკლებ დროში. ასე რომ, თუ ბინა მდებარეობს Kurfürstendamm-ის მიდამოებში და დილით გამოქვეყნდა გაზეთი რეკლამებით, მაშინ ღამის 12 საათზე უკვე შესაძლებელია ქონების გაყიდვა. ხდება, რომ ერთ ბინაზე ერთდროულად ოთხი მყიდველი მიმართავს.

სხვადასხვა სახის უძრავი ქონების ლიკვიდობა (კლებადობა)

ზოგადად, რაც უფრო დიდი და ძვირია ობიექტი, მით უფრო დაბალია მისი ლიკვიდობა. ამრიგად, ცალკეული ბინების გაყიდვა უფრო ადვილია, ვიდრე მთლიანი კორპუსი, ოფისები უფრო სწრაფად იყიდება, ვიდრე საოფისე შენობები, ხოლო ცალკეული პატარა მაღაზიები უფრო სწრაფად, ვიდრე სავაჭრო ცენტრები.

უძრავი ქონების ყველა ჩამოთვლილი სახეობიდან, სავაჭრო ცენტრები და დიდი სასტუმროები ნაკლებად ლიკვიდირებულია, რადგან ასეთი ობიექტები იშვიათია, ხოლო დროული და რესურსების ინტენსიური შემოწმების პროცედურა ზრდის გარიგების სამართლებრივი მხარდაჭერის ხარჯებს.

საინვესტიციო უძრავი ქონების არჩევისას Tranio გვირჩევს ყურადღება მიაქციოთ პირველ რიგში ლიკვიდობას და არა ქონების მომგებიანობას.

როგორც წესი, უაღრესად მომგებიანი ობიექტების მთავარი უარყოფითი ფაქტორი მათი დაბალი ლიკვიდობაა. თუ ინვესტორს სურს ასეთი ობიექტის გაყიდვა, მას მოუწევს მნიშვნელოვნად შეამციროს ფასი, რაც საბოლოოდ „შეჭამს“ მომგებიანობას, რომლის გადახდასაც დაჰპირდნენ. ჩვენ გირჩევთ შეიძინოთ მაღალი ხარისხის და მაღალი თხევადი თვისებები - ისინი ყველაზე მოთხოვნადია როგორც ადგილობრივ, ასევე საერთაშორისო ინვესტორებში. გარდა ამისა, სწორედ ასეთი აქტივები შეიძლება სწრაფად და მომგებიანად გაიყიდოს მომავალში.

Tranio-ს აღმასრულებელი დირექტორი და დამფუძნებელი

იულია კოჟევნიკოვა, ტრანიო

რატომ ზოგ შემთხვევაში გასაყიდად გამოტანილი ბინები სიტყვასიტყვით მიფრინავს, ზოგ შემთხვევაში კი, პირიქით, მიძინებული? ეს ყველაფერი გასაყიდი პროდუქტის ლიკვიდურობაზეა: რამდენად მიმზიდველი აღმოჩნდება ის მომხმარებლისთვის, განსაზღვრავს რამდენად სწრაფად გაიყიდება. რამდენად თხევადია თქვენი ბინა და შესაძლებელია თუ არა მისი ასე დამზადება?

”უძრავი ქონების ჟურნალმა MetrInfo.Ru” www.metrinfo.ru-მ გადაწყვიტა გაერკვია, რას გულისხმობს ეს კონცეფცია, რა გავლენას ახდენს ლიკვიდობა და რომელი ბინებია დღეს ყველაზე ლიკვიდური და რომელი, პირიქით, არალიკვიდური.

ზოგიერთი ტერმინოლოგია

არსებობს მრავალი რთული ინტერპრეტაცია იმის შესახებ, თუ რა არის ლიკვიდობა, მაგრამ ჩვენ შევეცდებით ავხსნათ ის რაც შეიძლება მარტივად. უძრავი ქონების ლიკვიდობა არის მისი ფულად გადაქცევის შესაძლებლობა. ლიკვიდობა უკუპროპორციულია გაყიდვისთვის საჭირო დროისა: რაც უფრო მოკლეა ბინის გაყიდვის პერიოდი, მით უფრო მაღალია მისი ლიკვიდობა.

ზოგადად, საცხოვრებელი ფართი ითვლება ლიკვიდურ აქტივად: მასზე მოთხოვნა ყოველთვის არის, თუნდაც ეკონომიკაში პრობლემები იყოს. საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაყიდვა ბევრად უფრო ადვილია, ვიდრე, ვთქვათ, ნახატი, რომელიც მხოლოდ მდიდარი კოლექციონერების ვიწრო წრისთვისაა დაინტერესებული. ფაქტობრივად, სწორედ ამის იმედი აქვთ ექსპერტებს, რომლებიც ურჩევენ მათ არსებული სახსრების ინვესტირებას ბინებში.

მაგრამ ყველა საცხოვრებელი არ არის თანაბრად თხევადი: ზოგიერთი ქონება, თუნდაც საბაზრო ფასებში, იყიდება რამდენიმე კვირაში, ზოგი კი მყიდველს თვეების ან წლების განმავლობაში ელოდება და ფასის შემცირებაც კი ყოველთვის არ უწყობს ხელს. Რა პრობლემაა?

დასაწყისის დასაწყისი - მდებარეობა

თეატრი იწყება საკიდით, ხოლო საცხოვრებლის ლიკვიდურობა მისი მდებარეობით. ”ბინები, რომლებიც მდებარეობს მოხერხებულ და ეკოლოგიურად კეთილმოწყობილ ადგილებში, კარგი ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობით, სარგებლობენ უდიდესი ლიკვიდობით,” - ამბობს ალექსანდრე მალცევი. აღმასრულებელი დირექტორიუძრავი ქონების სააგენტოები CENTURY 21 West. უფრო მეტიც, ტრანსპორტის საკითხი, ალბათ, ყველაზე მნიშვნელოვანია: „მოსკოვის ტერიტორიები ძლიერ გადატვირთული მაგისტრალებით და მეტროსადგურების გარეშე მყიდველებს შორის ყველაზე ნაკლებად მოთხოვნადია. ხოლო ინფორმაცია კონკრეტულ ტერიტორიაზე მეტროს გაფართოების გეგმების შესახებ შეიძლება მნიშვნელოვნად გაზარდოს როგორც მოთხოვნა, ასევე საცხოვრებლის ღირებულება. ასე, მაგალითად, ეს მოხდა ახალი სადგურების "ნოვოკოსინოს", "პიატნიცკოე შოსეს", "ლერმონტოვსკის პროსპექტის", "ჟულებინოს" და "ლიუბერეცკიე პოლიას" მშენებლობის შესახებ გამოცხადების შემდეგ", - ამბობს ალექსანდრა კადჩენკო, კონსულტაციისა და შეფასების ხელმძღვანელი. სტეკლოვის მათემატიკური ინსტიტუტის განყოფილება და ამატებს თხევადი ტერიტორიების მახასიათებლებს: სოციალური ინფრასტრუქტურის განვითარებას და საბინაო მარაგის სტრუქტურას. დღეს უფრო მოთხოვნადია უბნები, სადაც ჭარბობს თანამედროვე, მაღალი ხარისხის საცხოვრებელი - გუშინდელი ახალი კორპუსები, მაგრამ უბნები ძველი სახლებით, ხუთსართულიანი შენობებით, რომელთა დანგრევის თარიღი დადგენილი არ არის, პოპულარული არ არის, ამიტომ ყიდიან. გაცილებით უარესი. გარდა ამისა, მოსკოვის რეალტორთა გილდიის საბჭოს თავმჯდომარის, ილია შკოპის თქმით, დიდი მოთხოვნაა ცენტრიდან ზომიერ მანძილზე მდებარე დიდ საცხოვრებელ ზონებზე.

ამრიგად, ყველაზე პრესტიჟულ რაიონებში ბინები ძალიან თხევადია - დედაქალაქის დასავლეთით, ჩრდილოეთით და სამხრეთ-დასავლეთით, მაგალითად, კრილაცკოეში, კუნცევოში, ფილი-დავიდკოვოში, სტროგინოში, ვორობიოვი გორისა და კუტუზოვსკის მიდამოებში. პროსპექტ. ხოლო რაც შეეხება ძვირადღირებული უძრავი ქონება, მაშინ ცენტრალური უბანი აქ ყველაზე პოპულარულია, პირველ რიგში "ოქროს მილი". „ხამოვნიკი ახლა მეორე ადგილზეა რამდენიმე საცხოვრებელი კომპლექსის მასიური მშენებლობის გამო, რაც გულისხმობს ტერიტორიის მთლიან რეკონსტრუქციას“, - ამბობს ევგენია კოროსტელევა, Bon ton realty-ის გენერალური დირექტორი.

ასევე არის თხევადი ტერიტორიები ნაკლებად პრესტიჟულ რაიონებში, თუნდაც სამხრეთ და სამხრეთ-აღმოსავლეთში, რომლებიც ითვლება ყველაზე არაკეთილსინდისიერად და განუვითარებელად. ექსპერტებმა, უპირველეს ყოვლისა, შეიტანეს სოკოლნიკი და ნოვიე ჩერიომუშკი თხევადი სიაში, როგორც კარგად განვითარებული ინფრასტრუქტურის მქონე ტერიტორიები და არც თუ ისე შორს ცენტრიდან, და კონკოვო, ტეპლი სტანი, იასენევო, ჩერტანოვო, ბაბუშკინსკი, მედვედკოვო, ოტრადნოიე, ალტუფიევო. , იზმაილოვო, აეროპორტისა და ბეგოვაიას მეტროსადგურების ტერიტორიები. სამხრეთ-აღმოსავლეთში ლიუბლინო და მერინო აღიარებულ იქნა ყველაზე თხევადად.

და ყველაზე არალიკვიდური ტერიტორიებია ცუდი სატრანსპორტო წვდომის მქონე ადგილები - ბირიულოვო, დმიტროვსკოეს და კოროვინსკოეს მაგისტრალების გასწვრივ მდებარე ტერიტორიები, მოსკოვის ბეჭედი გზის მიღმა ზოგიერთი უბანი (მაგალითად, ვიხინო-ჟულებინო). გალინა ფაბრიცკაია, განყოფილების უფროსი კომპანია Peresvet-Real Estate-ში, ამ სიას ემატება კაპოტნია, დეგუნინო, ბესკუდნიკოვო, ნეკრასოვკა და ა.შ. სხვათა შორის, კაპოტნია ასევე არ მიდის თხევად ადგილებში გარემოსდაცვითი მახასიათებლების გამო.

მაგრამ ერთსა და იმავე ზონაში ყველა ბლოკი არ არის თანაბრად თხევადი. როგორც სვეტლანა ბირინა, NDV-Real Estate-ის ურბანული უძრავი ქონების დეპარტამენტის ხელმძღვანელი, აღნიშნავს, ტერიტორიები შეიძლება იყოს ძალიან ჰეტეროგენული როგორც ცხოვრების ხარისხის, ასევე ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობის თვალსაზრისით. ყველაზე თხევადი არის უბნები და ქუჩები მეტროდან ფეხით სავალ მანძილზე. როგორც წესი, ისინი ასევე არიან ყველაზე გაჯერებული ინფრასტრუქტურით, რადგან მეტროსადგურების გარშემო ყოველთვის ჩნდება მაღაზიები, რესტორნები და სამომხმარებლო მომსახურება. ასეთი ზონების ლიკვიდობა შეიძლება შემცირდეს მხოლოდ დიდთან სიახლოვით სამრეწველო საწარმოებიან ძველი, განუვითარებელი საბინაო მარაგის გაბატონება. და ახლომდებარე პარკი ან გამწვანებული ტერიტორია ზრდის უბნების ლიკვიდობას ნებისმიერ ტერიტორიაზე.

ეზო და სახლი

ყველაზე თხევად ადგილებშიც კი შეიძლება იყოს არალიკვიდური ბინები. ეს ყველაფერი დამოკიდებულია იმ სახლების მახასიათებლებზე, რომლებშიც ისინი მდებარეობს. „შეფასებულია სახლის მასალა და სერია (პანელებისთვის) და მშენებლობის წელი. ყველაზე მოთხოვნადი თანამედროვე სახლებიაგურისგან ან მონოლითისგან დამზადებული, ყველაზე პატარა არის პანელის შენობები, ამბობს ალექსანდრე მალცევი (CENTURY 21 West). „უფრო მეტიც, მნიშვნელოვანია პანელის შენობებში სართულების რაოდენობა: რაც უფრო მაღალია შენობა, მით მეტია ლიკვიდურობა, ანუ ხრუშჩოვის ხუთსართულიანი შენობები ითვლება ყველაზე ნაკლებად თხევადად, რასაც მოჰყვება 9 და 12 სართულიანი პანელები და ყველაზე მეტი. თხევადი თანამედროვე სერიებია“.

ზოგადად, აგურის სახლები უფრო პოპულარულია, ვიდრე პანელური სახლები, ხოლო უფრო თანამედროვეები სასურველია ძველ საცხოვრებელ მარაგზე: „თუ სახლი ძველია, მაშინ, როგორც წესი, მას აქვს გაცვეთილი კომუნიკაციები და საშინელი შესასვლელები და ეს არის. მყიდველის მოზიდვა ასეთ ობიექტზე მხოლოდ შეღავათიან ფასშია შესაძლებელი“, - ამბობს გალინა ფაბრიცკაია („პერესვეტ-უძრავი ქონება“). ძველ სახლებს შორის მხოლოდ კარგი ხარისხის "სტალინის" სახლებია ჯერ კიდევ მაღალი და ნაკლებად სავარაუდოა, რომ რამე შეიცვალოს უახლოეს მომავალში. ”მიუხედავად იმისა, რომ ასევე არის ინტერესი იმ სახლების მიმართ, რომლებიც დანგრევას ექვემდებარება (ეს ძირითადად ხუთსართულიანი პანელის შენობებია - რედაქტორისგან),” - ამბობს ალექსანდრა კადჩენკო (MIAN), ”ისინი იზიდავენ მყიდველებს განსახლებისთანავე ახალი საცხოვრებლის მიღების პერსპექტივით. ” ამასთან, ფრთხილად უნდა იყოთ ასეთ ვარიანტებთან, რადგან დანგრევა შეიძლება გაგრძელდეს მრავალი წლის განმავლობაში, შეიძლება ჩაითვალოს მხოლოდ ის ობიექტები, რომელთა დანგრევის პერიოდი უკვე მკაფიოდ არის განსაზღვრული.

გარდა თავად სახლის მახასიათებლებისა, ლიკვიდობაზე გავლენას ახდენს აგრეთვე ადგილობრივი ტერიტორიის გამწვანება, ასევე შესასვლელის მდგომარეობა, სატვირთო ლიფტის არსებობა, სათამაშო მოედნები, ავტოსადგომები და ა.შ. ეკონომ კლასში და კომფორტის კლასში დღეს მოთხოვნაა აპარტამენტებზე საკუთარი ინფრასტრუქტურით ახალ მიკრორაიონებში, სადაც ცივილიზაციის ყველა უპირატესობაა. ხოლო „ბიზნეს“ და „პრემიუმ“ სეგმენტებში ფასდება საკუთარი შემოღობილი და დაცული ტერიტორია, მიწისქვეშა პარკინგი, ავტორიზებული წვდომა და ა.შ. „გარდა ამისა, ძვირადღირებულ შენობებში ბინების რაოდენობას დიდი მნიშვნელობა აქვს, მით უფრო მიმზიდველია საკუთრება“, - გვარწმუნებს ევგენია კოროსტელევა ევგენია (Bon ton realty).

თუმცა, ილია შკოპის (რეალტორთა მოსკოვის გილდიის) თანახმად, სახლის მახასიათებლები, პირველ რიგში, გავლენას ახდენს სამ და მრავალოთახიანი ბინების ლიკვიდობაზე, ხოლო ერთოთახიანი და ოროთახიანი ბინებისთვის ისინი ნაკლებად მნიშვნელოვანია. , რადგან ეს არის ყველაზე პოპულარული საკუთრება დედაქალაქის უძრავი ქონების ბაზარზე. ადეკვატურ ფასად მყიდველები მათ 2-3 თვეში იპოვიან, არ აქვს მნიშვნელობა რომელ რაიონებში და რა სახლებში შესთავაზებენ.

ბინის მახასიათებლები

”ბინის ლიკვიდობა განისაზღვრება ისეთი მახასიათებლებით, როგორიცაა მისი ფართობი, იატაკი, ხედები ფანჯრებიდან, სამზარეულოს ზომა, აივნებისა და ლოჯიების არსებობა, ჭერის სიმაღლე, განლაგების მოხერხებულობა”, - ჩამოთვლის ალექსანდრა. კადჩენკო (MIAN). და სვეტლანა ბირინა ("NDV-Real Estate") ასევე ხაზს უსვამს აბაზანის ზომასა და განლაგებას და მთლიანად ბინის მდგომარეობას.

ალბათ ყველაზე მნიშვნელოვანი პარამეტრი ფართობია: ბინის ზომა უნდა შეესაბამებოდეს მის კლასს და ეფექტურ მოთხოვნას სამიზნე აუდიტორია. ”ეკონომიური” და ”ეკონომიური პლუს” (კომფორტის კლასი) კატეგორიებში საცხოვრებლისთვის, ერთოთახიანი ბინის ოპტიმალური ფართობია 36-42 კვადრატული მეტრი. მ, ოროთახიანი - 54-62 კვ. მ, და სამოთახიანი ბინა - 68-82 კვ.მ. მ“, - იუწყება ალექსანდრა კაჩენკო. უფრო მეტიც, როგორც რუსეთის სახელმწიფო მუზეუმის ექსპერტი, Penaty უძრავი ქონების სააგენტოს გენერალური დირექტორი ვერონიკა პანკოვა აღნიშნავს, უპირატესობა ენიჭება უფრო სტანდარტულ კადრებს და განლაგებას, მაგალითად, ბევრად უფრო ადვილია 2-ოთახიანი ბინის გაყიდვა. ფართი 60 კვადრატული მეტრი, ვიდრე იმავე კადრების ერთოთახიანი ბინა.

ბინების ფართობის შემდეგ, ლიკვიდობაზე მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს სამზარეულოს ზომა, ჭერის სიმაღლე და იატაკი. „სამზარეულოს ფართობი უნდა იყოს მინიმუმ 8-8,5 კვადრატული მეტრი. მ, და სასურველია 10-12 კვ. მ, - ამბობს გალინა ფაბრიცკაია („პერესვეტ-უძრავი ქონება“). "და ოპტიმალური ჭერის სიმაღლე არის მინიმუმ 2.7 მ", - ამბობს ალექსანდრა კაჩენკო (MIAN). რაც შეეხება მდებარეობას, ყველაზე ნაკლებად თხევადი თვისებები პირველ და ბოლო სართულებზეა, ასევე რიგ შემთხვევებში - სახლის განლაგებისა და მდგომარეობის მიხედვით - კუთხის ვარიანტები.

საცხოვრებლის ლიკვიდურობა შეიძლება შემცირდეს მიმდებარე ოთახებით, ხის და შერეული იატაკით, ხის კიბეებით, ძალიან რთული ისტორიით, როდესაც ბინაში შეიცვალა 2-3-ზე მეტი მფლობელი და შეუძლებელია ყველა ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის კომპეტენციის ზუსტად შეფასება. „21-ე საუკუნეში მყიდველებს ასევე აშინებთ გეიზერები და საცურაო აბანოები“, - ამბობს სვეტლანა ბირინა („NDV-Real Estate“). და ამასთან ერთად, ხედი დატვირთული გზატკეცილის ფანჯრებიდან და მუდმივი ხმაური.

„უფრო მეტიც, 2-3 და მრავალოთახიანი ბინებისთვის მნიშვნელოვანია, რომ ფანჯრები არა მხოლოდ გზატკეცილს არ გადაჰყურებს, არამედ მსოფლიოს სხვადასხვა მიმართულებისკენ იყოს მიმართული“, - ირწმუნება გალინა ფაბრიცკაია („პერესვეტ-უძრავი ქონება“).

ბინის ლიკვიდურობა ზრდის მის სისუფთავეს, სასიამოვნო გარეგნობას და მეტ-ნაკლებად ბოლოდროინდელ რემონტს, ხოლო ქონების არადამაკმაყოფილებელი მდგომარეობა და კაპიტალური რემონტის საჭიროება ამცირებს ლიკვიდობას.

ზოგადად, რაც უფრო მაღალია საცხოვრებლის კლასი და რაც უფრო პრესტიჟულია ფართი და სახლი, მით მეტი მახასიათებელი გავლენას ახდენს მის მოთხოვნასა და ლიკვიდობაზე. თუ ეკონომიკის კლასში მყიდველი, სავარაუდოდ, ყურადღებას მიაქცევს მხოლოდ სამზარეულოს კადრებს და ზომას, მაშინ ელიტარულ სეგმენტში ის აუცილებლად დააფასებს ხედვის მახასიათებლებს: ”მაგალითად, კუტუზოვსკის პროსპექტზე, გაზრდილი ხმაურის გამო, ბინები ქუჩისკენ მიმავალი ფანჯრები ნაკლებად გაყიდვადია, ხოლო ყველაზე ხელმისაწვდომი ვარიანტები - ფანჯრებით სანაპიროსკენ, ეგრეთ წოდებული „აპარტამენტების ხედით“, ამბობს ალექსანდრე მალცევი (CENTURY 21 West). გარდა ამისა, როგორც წესი, მაღალი ხარისხის ობიექტები, რომლებიც მდებარეობს არა ყველაზე პრესტიჟულ რაიონებში, დედაქალაქის გარეუბანში, არ არის თხევადი და შორეულ საცხოვრებელ ადგილებში მრავალოთახიანი ბინების გაყიდვას დიდი დრო სჭირდება. „რამდენიმე ადამიანს სჭირდება, მაგალითად, 4-ოთახიანი ბინა ბირიულიოვოში 9 მილიონი რუბლი ან მეტი ფასით“, - ამბობს გალინა ფაბრიცკაია („პერესვეტ-უძრავი ქონება“), რადგან ტიპიური მყიდველი ამ და მსგავს ადგილებში ირჩევს 1-ს. 2 ოთახიანი ვარიანტები.

ლიკვიდობა არის ფასების ზრდის გასაღები

თხევადი ბინები კარგია, რადგან ისინი სწრაფად იყიდება, ანუ საჭიროების შემთხვევაში შესაძლებელია მათი გაცვლა ფულში და წლების განმავლობაში გაძვირდება, თუმცა იმ პირობით, რომ მსოფლიო ეკონომიკაში ყველაფერი მშვიდია. ”თხევადი ბინების ღირებულება იზრდება წელიწადში დაახლოებით 10-20% -მდე,” - ამბობს ალექსანდრე მალცევი (CENTURY 21 West), განსაკუთრებით პირველად ბაზარზე, რადგან ახალი შენობების ფასი ასევე იზრდება სახლის აშენებასთან ერთად, სარემონტო სამუშაოები დასრულებულია. ხოლო ბინები რეგისტრირებულია საკუთრებად. მაგალითად, ცარიცინოს საცხოვრებელ კომპლექსში ერთი წლის წინ, მშენებლობის წილობრივი მონაწილეებმა გაყიდეს ერთოთახიანი ბინები (46 კვ.მ) 5,4 მილიონი რუბლის ფასად, ახლა კი მსგავსი ვარიანტები იყიდება 6-6,1 მილიონ რუბლზე. ”, - მოწმობს გალინა ფაბრიცკაია („პერესვეტ-უძრავი ქონება“).

ნელა, მაგრამ აუცილებლად, მეორადი თხევადი უძრავი ქონება ბოლო დროს ასევე გაძვირდა ტრანსპორტის კარგი ხელმისაწვდომობის მქონე ადგილებში: ”ასე რომ, ერთი წლის წინ ცარიცინოს რაიონში, შედარებით თანამედროვე სერიის პანელის სახლებში, ერთოთახიანი ბინები 39 ფართობით. კვ.მ გაიყიდა 6,1 მილიონ რუბლზე, ოროთახიანი ბინები (52 კვ.მ.) - თითო 7,5 მილიონი რუბლი, ახლა კი მსგავსი შეთავაზებები მხოლოდ 6,2 მილიონ რუბლზეა შესაძლებელი. და 7,7-7,8 მილიონი რუბლისთვის. შესაბამისად“, - ამბობს ექსპერტი. და ეკონომიკური კრიზისის დროსაც კი, თხევადი ობიექტების ფასები ყველაზე სტაბილურია: „არალიკვიდური აქტივები უფრო ადრე და უფრო სერიოზულად ფასდება, ხოლო ლიკვიდური აქტივები ცოტა გვიან და ნაკლებად. და როდესაც ბაზარი სტაბილიზდება, საპირისპირო ვითარება შეინიშნება: თხევადი ვარიანტები უფრო ადრე და სწრაფად იწყებენ ზრდას, ხოლო არალიკვიდური - გვიან და უფრო ნელა“, - ამბობს ვერონიკა პანკოვა („პენატესი“, ექსპერტი რუსეთის სახელმწიფო მუზეუმში).

„კრიზისის პირობებში არალიკვიდური ბინები კარგავს ყოველგვარ მიმზიდველობას მყიდველებისთვის, ხოლო თხევადი ბინები მფლობელს სხვა მიზეზების გამო ვერ პოულობენ: ბინის მეპატრონე არ ჩქარობს ფასის შემცირებას, ხოლო მყიდველმა გაიგო, რომ ფასები მნიშვნელოვნად იკლებს. კრიზისი, არ სურს ზედმეტი გადახდა“, - დასძენს ევგენია კოროსტელევა (Bon ton realty).

სტაბილურ პირობებში და ადეკვატურად განსაზღვრული ფასით, თხევადი ერთოთახიანი ბინის გაყიდვის საშუალო დრო, როგორც იტყობინება ილია შკოპი (რეალტორთა მოსკოვის გილდია), არის 2 თვე, ოროთახიანი ბინა არის 3 თვე და სამი. -ოთახიანი ბინა არის 4-6 თვე. და სვეტლანა ბირინა ("NDV-Real Estate") ასახელებს კიდევ უფრო მოკლეებს - ორი კვირიდან ერთ თვემდე. არალიკვიდური ოფციები ზოგჯერ იყიდება წლებისა და ათწლეულების განმავლობაში!

თუმცა, ჩვენს რეალობაში გაყიდვის პერიოდი დამოკიდებულია ქონების ფასზე, ამიტომ ფასის შემცირებით შეგიძლიათ გაზარდოთ ლიკვიდობა: „რა თქმა უნდა, ბინა პირველ სართულზე პატარა სამზარეულოთი არ არის ძალიან სასურველი, მაგრამ შემცირებული ფასი ეს ვარიანტიც იქნება მოთხოვნადი“, - ირწმუნება გალინა ფაბრიცკაია („პერესვეტ-უძრავი ქონება“). მხოლოდ ნამდვილად ამაზრზენ ვარიანტებს არ ყიდულობენ დაბალ ფასებში, მაგალითად, პაწაწინა ბინები მწეველ ქარხნების გვერდით მეტროდან შორს, პირველ სართულზე და საშინელ მდგომარეობაში. თუმცა, დაბალ ფასად გაყიდვა მარტივი საკითხია, მაგრამ უძრავი ქონების მფლობელების უმეტესობა, ახლანდელი და მომავალი, მაინც ცდილობს მოიპოვოს გარკვეული სარგებელი მომავალი გაყიდვიდან და გარდა ამისა, რაც შეიძლება სწრაფად მიაღწიოს გარიგებას და ეს შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ქონება არის თხევადი.

რეზიუმე www.metrinfo.ru

უძრავი ქონების ლიკვიდობა მრავალ ფაქტორზეა დამოკიდებული - მდებარეობიდან დაწყებული ქონების სპეციფიკურ მახასიათებლებზე, როგორიცაა სამზარეულოს ფართობი ან ზომა და გარდა ამისა, იგი მჭიდროდ არის დაკავშირებული მოთხოვნასთან და ფასთან. ყველაზე გაყიდვადი აპარტამენტები არის ერთოთახიანი და ოროთახიანი ბინები მეტროსადგურებთან ახლოს, კარგი ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობის, ეკოლოგიისა და ინფრასტრუქტურის მქონე რაიონებში, რომლებიც განლაგებულია თანამედროვე აგურის და მონოლითურ შენობებში. ზოგჯერ ისინი სულ რამდენიმე კვირაში იყიდება. რაც უფრო თხევადია ობიექტი, მით უფრო მალე შეიძლება მისი გადაქცევა ფულად და მოგებაც კი.

• მდებარეობა. ეს მოიცავს სატრანსპორტო კვანძების სიახლოვეს, ინფრასტრუქტურას, ტერიტორიის რეპუტაციას, დანაშაულის დონეს, სამუშაო ადგილებს და ეკოლოგიას. სტანდარტული მოთხოვნებია საბავშვო ბაღების, სკოლების, კლინიკების, პარკინგის ადგილების და საზოგადოებრივი ტრანსპორტის გაჩერებების ხელმისაწვდომობა.
• სახლის ტიპი. აქ ფასდება მასალა და მშენებლობის წელი. პირველ ადგილს ახალი თაობის აგურის და მონოლითური სახლები იკავებს, რასაც მოჰყვება პანელის შენობები. ამ უკანასკნელ შემთხვევაში, სართულების რაოდენობა მნიშვნელოვან როლს ასრულებს: რაც უფრო მაღალია "სოკეტი", მით მეტია მისი ლიკვიდობა.
• შენობის მდგომარეობა. ახალ შენობებსა და გარემონტებულ შენობებს უფრო დიდი მოთხოვნა აქვს, ვიდრე ძველ მარაგზე. კეთილმოწყობილი ადგილობრივი ტერიტორია დამატებით ქულებს ამატებს.
• ფართი და იატაკი. ბინებს პირველ, ბოლო და მეცამეტე სართულზე აქვთ ლიკვიდობის დაბალი დონე. იგივე სიტუაციაა საცხოვრებლებთან დაკავშირებით, სადაც განხორციელდა უკანონო რეკონსტრუქცია.
• კომუნალური ქსელების და ჭერის მდგომარეობა. ძველი მილები, დანგრეული ელექტრო გაყვანილობა, ხის იატაკი რისკ-ფაქტორებია.
• შეკეთება. კრიტერიუმი საკმაოდ საკამათოა. ვიღაც ეძებს ბინას „საცხოვრებლად და საცხოვრებლად“ და ვინმეს სურს განახორციელოს რემონტი.
• მიკრორაიონის განვითარების ხარისხი. რაც უფრო მეტია ახალი საცხოვრებელი კომპლექსი ტერიტორიაზე, მით უფრო დაბალია უძრავი ქონების ლიკვიდობა. ასეთ შემთხვევებში ღირს ყურადღება მიაქციოთ უნიკალური მახასიათებლების მქონე ბინებს. უპირატესობა იქნება წყლის ხედი, პარკთან სიახლოვე ან კარგი განლაგება.